Impuesto por Venta de Inmuebles en LATAM: Plusvalía y Ganancia de Capital
La ganancia obtenida por la venta de un inmueble (la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición, ajustado por inflación) tiene tratamiento fiscal diferente en cada país de LATAM. Algunos países aplican un impuesto separado a esta ganancia de capital; otros la incluyen en el impuesto a la renta general. Conocer el impuesto antes de vender un inmueble permite planificar mejor la operación.
Argentina: ITI para adquisiciones anteriores a 2018 / Ganancias para posteriores
En Argentina aplican dos regímenes según la fecha de adquisición del inmueble [AFIP]: Inmuebles adquiridos antes del 1° de enero de 2018: aplica el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) a cargo del vendedor, con una alícuota del 1.5% sobre el valor de venta [Ley 23.905, art. 7]. El ITI es retenido por el escribano en el acto de escrituración. Inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018 en adelante: la ganancia por la venta tributa Impuesto a las Ganancias bajo el Impuesto Cedular [Ley 27.430]. La alícuota es del 15% sobre la ganancia neta real (precio de venta − costo actualizado por inflación − gastos deducibles). Hay una exención para la casa habitación [AFIP].
Chile: impuesto único del 27% con exenciones importantes
En Chile, la ganancia (mayor valor) por la venta de un bien raíz por personas naturales puede estar exenta o tributar con un impuesto único del 27% [Ley de Renta, art. 17 N°8 y art. 18 bis] [SII]. Exenciones: si el inmueble se adquirió antes del 1° de enero de 2004, la ganancia está exenta. Si se adquirió desde 2004, los primeros 8.000 UF de ganancia están exentos (exención que se computa por persona en toda la vida del contribuyente, no por operación). Si la ganancia supera las 8.000 UF acumuladas, el exceso tributa al 27% como impuesto único. Las personas jurídicas que venden inmuebles tributan en el régimen general de Primera Categoría (27% para grandes empresas, tasas del Simples para pequeñas).
México: ISR del 25% o del 35% a elección del vendedor
En México, la ganancia por enajenación de bienes inmuebles para personas físicas tributa ISR [LISR, art. 120 al 128] [SAT]. El vendedor tiene dos opciones: (a) Tasa del 25% sobre el precio total de venta (sin deducir el costo): el notario retiene y entera este importe. (b) Tasa del 35% sobre la ganancia real (precio de venta − costo original actualizado por inflación − gastos de escrituración − mejoras − comisiones). En la segunda opción, si la ganancia real resulta menor que el 25% del precio total, el vendedor paga menos ISR. El notario calcula ambas opciones y el vendedor elige. La ganancia en venta de casa habitación que fue la morada del vendedor tiene exención hasta 700,000 UDIs [LISR, art. 93 fracc. XIX] [SAT].
Colombia: ganancia ocasional al 10%
En Colombia, la utilidad en la venta de activos poseídos por más de 2 años es una ganancia ocasional, gravada al 10% [ET, arts. 300 al 317] [DIAN]. Si el inmueble se poseyó menos de 2 años, la ganancia es renta ordinaria (tarifa plena del impuesto de renta: hasta 35%). Para calcular la ganancia ocasional: precio de venta − costo fiscal (precio de adquisición actualizado por ajuste de costos o por el valor en la declaración de renta del año anterior en algunos casos). Las pérdidas ocasionales solo pueden compensarse contra ganancias ocasionales futuras, no contra renta ordinaria. No existe exención por vivienda propia en Colombia (diferente a AR, CL y MX).
Exención por casa habitación: comparación regional
Cuatro de los cinco países tienen alguna exención por venta de la vivienda habitual: Argentina: la ganancia por venta de la única casa habitación del contribuyente (y su grupo familiar) está exenta del impuesto cedular si el producido se destina a la adquisición de otro inmueble para vivienda dentro de 1 año [Ley 20.628, art. 26] [AFIP]. Chile: primeros 8.000 UF de ganancia exentos (acumulado de vida, independientemente de si es casa habitación). México: exención hasta 700,000 UDIs si fue casa habitación los últimos 5 años o más [SAT]. Colombia: sin exención específica para vivienda; solo aplica la tarifa reducida del 10% si se tuvo más de 2 años [DIAN].
Costo de adquisición actualizado: la clave para reducir el impuesto
En todos los países, el costo de adquisición del inmueble puede actualizarse por inflación o por otro ajuste para calcular la ganancia real (no nominal). Argentina: el costo histórico en pesos se actualiza por el índice de actualización de AFIP desde la fecha de compra hasta la de venta [AFIP]. Chile: el costo se actualiza por IPC desde la adquisición [SII]. México: el costo original se actualiza por el INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor) [SAT]. Colombia: el costo fiscal se actualiza por un ajuste anual definido por la DIAN. Además, los gastos de escrituración, comisiones de corredores, mejoras realizadas al inmueble (con facturas) y gastos notariales pueden sumarse al costo para reducir la ganancia neta gravable.
Cómo te ayuda OficioIA
El agente de Finanzas e Impuestos de OficioIA calcula el impuesto por venta de inmueble según el país, verifica si aplica alguna exención (casa habitación, UF acumuladas, UDIs), calcula la ganancia neta considerando el costo actualizado por inflación y los gastos deducibles, y compara las opciones de tributación disponibles (como el 25% vs 35% en México).
Calcular el impuesto por venta de mi inmueblePreguntas frecuentes
¿Si vendo un departamento heredado, el costo de adquisición es el precio original de compra del heredante?
Varía por país. En Argentina, el costo del inmueble heredado es el valor de avalúo fiscal o el valor de plaza al momento de la incorporación al patrimonio (sucesión) [AFIP]. En Chile, el costo es el valor de tasación incluido en la declaración de herencia o el de adquisición del causante [SII]. En México, el costo es el valor de avalúo practicado por perito autorizado al momento de la herencia [SAT]. En Colombia, el costo del bien heredado es el que tenía el causante en su declaración de renta del último año, si estaba obligado a declarar [DIAN]. En todos los casos, el heredero debe documentar correctamente el costo para reducir la ganancia gravable.
¿Los inmuebles vendidos por personas jurídicas tienen el mismo tratamiento que los de personas físicas?
No en la mayoría de los países. Las personas jurídicas (empresas) que venden inmuebles tributan la ganancia en el régimen general del impuesto a la renta corporativo: 35% en Argentina, 27% para grandes empresas en Chile, 30% en México, 35% en Colombia. No tienen acceso a la tarifa reducida de ganancia ocasional del 10% (Colombia) ni a las exenciones de casa habitación. Además, en la mayoría de los casos, la ganancia de una empresa en venta de inmuebles es renta ordinaria (no ganancia de capital con tasa especial). Esto puede hacer que la estructura de propiedad del inmueble (persona física vs empresa) tenga un impacto fiscal muy diferente.
¿Las mejoras al inmueble son deducibles del impuesto a la venta?
Sí, en general, siempre que estén documentadas. Las mejoras (ampliaciones, remodelaciones estructurales, instalaciones permanentes) realizadas al inmueble aumentan el costo de adquisición y reducen la ganancia gravable. La condición es que estén acreditadas con facturas o comprobantes fiscales y sean mejoras reales (no gastos de mantenimiento ordinario). En Argentina, las mejoras se actualizan por el mismo índice de actualización que el costo original [AFIP]. En México, las mejoras se actualizan por INPC [SAT]. Los gastos de pintura, limpieza o reparaciones menores generalmente no califican como mejoras deducibles.
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