Reglamento de Copropiedad en Propiedad Horizontal en Latinoamérica
El reglamento de copropiedad es la ley interna del edificio. Regula el uso de las unidades, las partes comunes, la convivencia, las expensas y la gobernanza del consorcio. Sin un reglamento actualizado y bien redactado, los conflictos entre propietarios son inevitables.
Contenido mínimo del reglamento (Argentina, CCyCN arts. 2056-2057)
Descripción del inmueble y cada unidad funcional. Porcentual fiscal de cada unidad (base para expensas). Determinación de partes privativas y comunes. Destino de las unidades (habitacional, comercial, mixto). Uso de partes comunes y restricciones. Mayorías para decisiones en asamblea. Funciones del administrador. Constitución del fondo de reserva.
Partes comunes vs. privativas
Son comunes: hall, escaleras, ascensores, terrazas, jardines, sala de máquinas, cañerías principales, fachada. Son privativas: cada unidad funcional (departamento, local), sus instalaciones internas y cocheras asignadas. Algunos elementos son comunes de uso exclusivo (patios en planta baja, terrazas de último piso): el propietario los usa pero el consorcio mantiene.
Cláusulas más importantes: mascotas, ruidos y Airbnb
El reglamento puede prohibir o limitar: mascotas (tamaño, razas), ruidos (horarios de silencio), actividades comerciales en unidades residenciales, locaciones turísticas de corto plazo (Airbnb). Una cláusula de Airbnb en el reglamento tiene más peso que una simple carta del administrador. Para prohibir, debe quedar en el reglamento inscripto.
Reforma del reglamento: mayorías requeridas
En Argentina (CCyCN art. 2066): para reformar el reglamento de copropiedad se requiere mayoría absoluta de los propietarios computada según el valor de las unidades. Ciertas modificaciones (cambiar destino, ampliar partes privativas, modificar porcentuales) requieren unanimidad. En Colombia (Ley 675): mayoría calificada del 70% para reforma del reglamento.
Inscripción registral: efecto frente a terceros
El reglamento de copropiedad debe estar escriturado e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble para ser oponible a futuros compradores. Sin inscripción, un nuevo propietario que desconoce el reglamento podría argumentar que no lo conocía al comprar. En AR es requisito de la Ley 13.512 y del CCyCN.
Cómo te ayuda OficioIA
El Administrador de Consorcios de OficioIA redacta el reglamento de copropiedad modelo completo adaptado a tu edificio, incluyendo cláusulas sobre mascotas, Airbnb, horarios de ruido y gobierno del consorcio. Para la escrituración e inscripción, remite al escribano.
Redactar reglamento de copropiedadPreguntas frecuentes
¿El reglamento puede prohibir alquilar el departamento?
Puede restringir el destino (turístico, comercial) pero no puede prohibir la locación residencial, que es un derecho del propietario. Una prohibición total de alquilar sería inoponible.
¿La unanimidad es necesaria para cambiar el porcentual de expensas?
Sí. El porcentual fiscal afecta los derechos económicos de cada propietario, por lo que requiere unanimidad para su modificación en Argentina.
¿Un nuevo propietario está obligado por el reglamento aunque no lo firmó?
Sí. Al comprar una unidad en un consorcio, el nuevo propietario adhiere automáticamente al reglamento inscripto. El reglamento se considera incorporado al título de propiedad.
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