Due Diligence Inmobiliario: Verificaciones antes de Comprar en Latinoamérica
Comprar un inmueble sin verificar su situación jurídica y técnica puede resultar en pérdidas millonarias. El due diligence inmobiliario es el proceso de verificación previo a la firma del boleto o contrato definitivo. Esta guía detalla qué revisar y cómo.
Verificación de dominio y titularidad
Confirmar que quien vende es el propietario real: solicitar al Registro de la Propiedad Inmueble el certificado de dominio (AR) o folio real (CO/MX). El título debe estar inscripto y libre de anotaciones que impidan disponer del bien.
Hipotecas, prendas y gravámenes
Un inmueble hipotecado puede transferirse, pero el comprador adquiere el bien con la hipoteca activa salvo que se cancele antes o simultáneo a la escritura. El informe registral indica monto, acreedor y vencimiento de cada hipoteca. Siempre verificar antes del boleto.
Inhibición del vendedor
Si el vendedor está inhibido (por juicio ejecutivo, quiebra o embargo personal), no puede disponer de sus bienes aunque el inmueble no esté embargado específicamente. El escribano verifica inhibiciones en el RNPI (AR) o Registro Nacional (CO). Una inhibición bloquea la escritura.
Deudas de expensas, ABL e impuestos
Las deudas de expensas en propiedad horizontal siguen al inmueble (no al propietario), por lo que el comprador hereda las deudas impagas. Verificar: libre deuda de expensas, ABL (CABA) o inmobiliario provincial pagado, servicios (agua, gas) sin deuda.
Estado edilicio y habilitaciones
Verificar planos aprobados en el municipio, regularidad edilicia (sin ampliaciones clandestinas), habilitaciones comerciales vigentes (si aplica) y estado de la estructura (solicitar informe técnico para inmuebles con más de 30 años). Los planos aprobados deben coincidir con el inmueble real.
Situación ocupacional
Confirmar que el inmueble esté desocupado o que los ocupantes tienen título válido (contrato de alquiler vigente). Un inmueble con inquilinos tiene derecho de preferencia de compra en algunos países. Verificar que no haya ocupantes sin título antes del boleto.
Cómo te ayuda OficioIA
El Martillero y Corredor Inmobiliario de OficioIA te guía en el proceso de due diligence, te indica qué documentos pedir, interpreta los certificados registrales y redacta las cláusulas de condición suspensiva para el boleto.
Iniciar checklist de due diligence inmobiliarioPreguntas frecuentes
¿Quién hace el due diligence inmobiliario?
Lo coordinan el corredor inmobiliario y el escribano. Para inmuebles grandes conviene sumar un abogado especializado en propiedad.
¿Cuánto demora el estudio de títulos?
Entre 3 y 10 días hábiles, dependiendo del registro y la antigüedad de los títulos a verificar.
¿Puedo poner la condición al boleto?
Sí. Es recomendable incluir una condición suspensiva que permita rescindir el boleto sin penalidad si aparece algún problema grave en el due diligence.
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